Zdědili jste byt nebo dům? Tři kroky, které musíte udělat jako první
Dědictví je jedna z mála situací, kdy se z většiny obyčejných lidí ze dne na den stanou majitelé nemovitosti, kterou si nevybrali. Většinou v okamžiku, kdy je člověk emocionálně vyčerpaný — po smrti rodiče nebo prarodiče — a najednou má na stole notářský protokol, dopisy z katastru a otázky, na které neumí odpovědět: prodat, pronajmout, nechat?
Za 21 let v realitách jsem se s těmito situacemi setkal stokrát. A v drtivé většině případů jsem viděl, jak jedno špatné rozhodnutí v prvním měsíci stálo dědice stovky tisíc — někdy i miliony. Přitom se mu dalo vyhnout, kdyby věděli, co a v jakém pořadí udělat.
Tři kroky, které byste měli zvládnout dřív, než cokoliv jiného.
1. Nedělejte ukvapená rozhodnutí o prodeji
Nejčastější chyba zděděných nemovitostí je tahle: pozůstalí "to" chtějí mít co nejdřív z krku. Emocionálně to chápu — nemovitost po zesnulém je pořád živá vzpomínka a každý vstup do ní bolí. Jenže právě v této chvíli je člověk v nejslabší vyjednávací pozici.
Pokud nemovitost nabídnete tři týdny po pohřbu, je vidět, že chcete rychle prodat. Kupující (a hlavně investoři) to vycítí a tlačí cenu dolů. Tahle „rychlá sleva ze smutku" často dělá 10–20 % ceny — u průměrného bytu ve Zlíně 300 až 800 tisíc.
Co s tím: dejte si alespoň tři až šest měsíců odstup, než se rozhodnete. V tu dobu nemovitost nemusíte ani inzerovat — můžete v klidu pročistit prostor, vyřídit pozůstalostní řízení a teprve pak hledat strategii. Ten odstup vás stojí maximálně náklady na energie. Ušetří vám statisíce.
2. Vyřešte spoluvlastnictví dřív, než se objeví první kupec
Pokud dědíte sami, máte to jednoduché. Ve většině případů ale dědictví připadne více sourozencům nebo příbuzným — a tady začíná druhá velká past.
Dokud je nemovitost „naše společná", všichni se shodují, že ji prodají. Jakmile se ale objeví konkrétní zájemce s konkrétní nabídkou, začnou se rodit konflikty: jeden chce prodat hned, druhý čekat na lepší cenu, třetí chce odkoupit podíl, čtvrtý se zase ozve s tím, že tam chce bydlet syn. Prodej se rozpadne — a vztahy v rodině často taky.
Co s tím: ještě před tím, než nemovitost vůbec půjde do inzerce, si se sourozenci sedněte a písemně si odsouhlaste tři věci: za jakou minimální cenu prodáváte, kdo bude jednat za všechny, a jak si rozdělíte peníze. Ideálně to nechte sepsat advokátem nebo notářem. Vypadá to formálně, ale uchrání to rodinu před lety soudních sporů.
3. Zjistěte daňové dopady — některé lhůty běží od smrti zůstavitele
Tohle je věc, kterou drtivá většina dědiců přehlédne. A přitom o ní stačí vědět dvě věty.
Když nemovitost zdědíte, máte ji v daňovém režimu, který závisí mimo jiné na tom, jak dlouho ji vlastnil zůstavitel (a u příbuzných v přímé linii se ta doba do vaší přičítá). Pokud splníte časový test, prodej je osvobozený od daně z příjmu. Pokud ne, můžete daň ušetřit tím, že peníze z prodeje použijete na vlastní bytovou potřebu — ale i tady jsou lhůty a podmínky.
Co s tím: dřív, než nemovitost nabídnete k prodeji, ověřte si u daňového poradce nebo u zkušeného makléře, jak na tom z daňového hlediska jste. Někdy stačí počkat pár měsíců a ušetříte desítky až stovky tisíc na dani. Někdy se naopak vyplatí prodat hned a peníze investovat jinam. Ale rozhodovat se má na základě čísel, ne dohadů.
Co dál
Zděděná nemovitost je v 99 % případů ten nejcennější majetek, který během života získáte „zadarmo" — a zaslouží si víc péče než cokoliv jiného, co jste si v životě koupili. Není kam spěchat.
Pokud jste se právě dostali do téhle situace a nevíte, kde začít, ozvěte se mi. Setkáme se nezávazně u kávy, ukážu vám možnosti, daňové scénáře i tržní cenu vaší nemovitosti — a vy se pak rozhodnete v klidu, s čísly v ruce.
