Co dnes rozhoduje o ceně bytu ve Zlíně: Realitní makléř Miroslav Zvonek prozrazuje, kde majitelé tratí stovky tisíc
Zlínský realitní trh patří v meziročním srovnání mezi nejrychleji rostoucí v republice. Podle dat projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP zdražily byty v kraji za posledních dvanáct měsíců o 18,6 procenta – víc než v Praze nebo v Brně. Co stojí za tak prudkým růstem, kam se posunulo Luhačovicko, proč se ve Zlíně prakticky nestaví a kde dnes leží skutečná hodnota práce realitního makléře, vysvětluje Mgr. Miroslav Zvonek, realitní makléř zlínské realitní kanceláře Agentura Zvonek, která dlouhodobě patří k největším hráčům na regionálním trhu.
Pane Zvonku, jaká je momentální situace na zlínském realitním trhu? Z dat to vypadá, že kraj v posledním roce výrazně zdražuje.
Trh je aktivní, řekl bych až nezdravě rychlý. Podle dubnových dat projektu Realiťák roku a CEMAP rostly ceny bytů ve Zlínském kraji meziročně o 18,6 procenta, což nás zařadilo na třetí místo v republice za Ústecký a Pardubický kraj. Pro srovnání – celorepublikový průměr byl 12,7 procenta. V samotném Zlíně se nabídkové ceny bytů pohybují už mezi 75 a 85 tisíci za metr čtvereční, u kvalitních cihlových bytů v centru i výš. Z mé vlastní praxe vidím, že před třemi lety byly tyto ceny zhruba o třetinu níž.
Vy se realitnímu trhu věnujete jednadvacet let. Jak se za tu dobu obor proměnil?
K nepoznání. A nejvíc se proměnila práce makléře a marketing nemovitostí. Když jsem začínal, pracovali jsme s digitálními fotografiemi, které jsme tiskli a lepili do takzvaných pasportů do venkovních vývěsek naší kanceláře. A pamatuju si ještě dobu, kdy jsem jako školák pomáhal rodičům – tehdy se fotilo na klasický film, chodili jsme fotky vyvolávat do laboratoře a teprve potom jsme z nich skládali nabídkové listy. Dnes si to mladší kolegové ani nedokážou představit.
Pak přišel začátek internetu. My jsme tehdy rozjeli jedny z prvních realitních stránek v regionu, což byla v té době docela odvážná investice. Ale stejně ještě roky platilo, že klíčovou roli v prezentaci nemovitostí hrála tištěná média – inzerce v inzertních a regionálních denících, magazínech, vlastní realitní noviny. Internet se přidával jen jako doplněk. Postupně se to ale obracelo. Tištěná média při nabízení nemovitostí dnes nehrají prakticky žádnou roli. My například stále vydáváme vlastní magazín, ale spíš jako imageovou záležitost – ukazujeme v něm klientům naše úspěšné realizace, naši práci a nástroje, které používáme. Není to nástroj na získávání kupujících, ale naopak prodávajících, je to vizitka kanceláře.
Vzpomenete si na nějaký konkrétní zlomový okamžik?
Ano, jeden si pamatuji velmi jasně. Bylo to zhruba před deseti lety. Do té doby fungovala kancelář klasicky – makléři seděli za stoly a klienti chodili osobně jeden za druhým, dohodnout schůzku, podívat se na nabídky, zeptat se. Byla to každodenní rutina. A pak během jednoho jediného měsíce přišel zlom. Lidé prakticky ze dne na den přestali chodit. Veškerá komunikace se začala stěhovat na internet – telefon, e-maily, později chatovací aplikace, sociální sítě. Ten přechod byl tak rychlý, že jsme to vnímali v řádu týdnů. Najednou byla kancelář prázdná a my jsme komunikovali hlavně digitálně.
Z dnešního pohledu to vypadá samozřejmě, ale tehdy to byla velká změna v tom, jak se obchod vede. Musel se přizpůsobit celý styl práce makléře, marketing, prezentace, rychlost reakcí. Kdo to tehdy nezachytil, dnes na trhu už není. A přesně proto si myslím, že i dnešní trh se může změnit rychleji, než lidé čekají – ne v cenách, ale v tom, jak se obchody dělají.
Vraťme se k cenám. Tempo růstu, jaké teď Zlínsko zažívá, by si lidé spojovali spíš s Prahou. Čím to je?
Praha už takhle nejede. V Praze jsme letos na meziročním růstu kolem deseti procent, v centru ještě méně. Regionální trhy ale dohánějí. Zlín, Vsetín i Uherské Hradiště měly historicky nižší cenovou základnu, a když do hry vstoupila silnější poptávka po klesajících hypotečních sazbách a pokračující nedostatek nové výstavby, ceny vyletěly nahoru rychleji. Vedle toho se nám vrátili investiční kupující. V roce 2023 a 2024 zmizeli, dneska jsou zpátky a soutěží s rodinami o stejné dvoupokojové byty. U jednopokojových bytů je situace nejhorší. Při alespoň trochu reálně nastavené ceně jsou prodané téměř do druhého dne.
Když to porovnáte s Prahou a Brnem v absolutních číslech – jak si na tom Zlín stojí?
Stále levněji, ale rozdíl se zmenšuje. Pražský nabídkový průměr přesáhl 163 tisíc za metr, v Brně se pohybujeme kolem 95 tisíc. Problém je, že příjmy ve Zlínském kraji jsou výrazně nižší než v Praze a Brně. Průměrná hrubá mzda v kraji se dlouhodobě drží pod celostátním průměrem – ve čtvrtém čtvrtletí 2025 činila 47 447 korun. To znamená, že dostupnost bydlení se tady zhoršuje strměji než v metropolích, protože náš zákazník nemá ten nadstandardní příjem, který by růst cen vykompenzoval.
Existuje v rámci kraje místo, které vás cenově překvapuje?
Luhačovice. Tam jsme se u některých novostaveb dostali přes 80 tisíc za metr, dnes ale ceny u prémiových projektů atakují i devadesátku, což je víc než v krajském městě. Lázeňský charakter, omezená nabídka pozemků a silný investiční zájem ze zbytku republiky tlačí ceny extrémně nahoru. Druhým překvapením je Vsetínsko – malý okres, ale ceny tam rostou rychleji než ve zbytku kraje a doba prodeje se výrazně zkracuje.
Co Uherské Hradiště a Kroměříž?
Uherské Hradiště je stabilní, ceny tam dnes atakují hladinu šedesáti tisíc za metr u bytů a poptávka je velmi silná, hlavně po menších dispozicích pro mladé rodiny. Kroměřížsko zůstává pro náš kraj cenovou „vstupní bránou" – tam patří byty mezi nejdostupnější v kraji, ale už to také není ten levný region, jakým býval.
Hypoteční sazby pomalu klesají. Pomáhá to dostupnosti, nebo jen dál nafukuje ceny?
Bohužel obojí, ale druhý efekt převažuje. Průměrná sazba nových hypoték je dnes podle ČBA Hypomonitoru kolem 4,52 procenta, což je výrazně lépe než šestiprocentní sazby z roku 2023. Lidé proto kupují – objem nových hypoték v dubnu 2026 vzrostl meziročně o 90 procent. Jenže nabídka kvalitních bytů je omezená – v okrese Zlín se ve velkých realitních portálech objevuje jen kolem stovky bytů, což na město s pětasedmdesáti tisíci obyvateli prostě nestačí. Když do toho vstoupí silnější poptávka, ceny prostě letí nahoru. Část kupujících, která čekala na „levnější dobu", zjistila, že za rok čekání zaplatí o sto tisíc víc, než ušetří na úroku.
Co výstavba? V Praze a Brně si stěžují developeři na povolovací procesy. Jak je to ve Zlíně?
Ve Zlíně se prakticky nestaví. To je realita, kterou si veřejnost dost často neuvědomuje. V samotném městě běží jen pár drobných projektů, řekněme pár rodinných domů a menších staveb v prolukách. Větší bytová výstavba je dnes hlavně v Malenovicích. Ve Zlíně samotném se ale nestaví téměř nic. A příprava nového developerského projektu tady trvá roky – územní řízení, stavební povolení, vyjasnění infrastruktury, to vše se táhne pět, šest, někdy i osm let. To znamená, že i kdyby dnes někdo začal seriózně chystat větší rezidenci, byty dodá někdy kolem roku 2030. Tahle setrvačnost je hlavní důvod, proč si nemyslím, že se cenová situace v dohledné době zlomí směrem dolů. Nabídka prostě nemá z čeho přibýt.
Co je dnes podle vás klíčem k úspěšnému prodeji za dobrou cenu?
Naprostý základ je kvalitní nacenění hned na začátku, ve chvíli, kdy nemovitost vstupuje do inzerce. To je rozhodnutí, které ovlivní celý další průběh prodeje a často i konečnou cenu. A je to oblast, kde majitelé nejvíc chybují.
Funguje to takto. Když je nemovitost naceněna správně, tedy v reálné tržní hladině, ozve se obvykle více vážných zájemců najednou. V takové chvíli umíme rozjet aukci mezi nimi a vytáhnout cenu i nad původní nabídku. To dnes není výjimka, ale běžná praxe, pokud se obchod vede dobře. Naopak když majitel požaduje nesmyslně vysokou částku, ať už z přecenění emoční hodnoty bytu, nebo proto, že mu to někdo špatně poradil, nestane se nic. Nemovitost leží na trhu týdny, někdy měsíce, bez jediné prohlídky. Zájemci ji totiž v inzerátech vidí pořád dokola a vědí, že je předražená.
A pak přichází ten nejhorší scénář. Majitel je po pár měsících nucen slevit – jenže nemovitost už je takzvaný „ležák". Lidé v inzerci sledují, jak dlouho tam je, a začnou předpokládat, že je s ní něco v nepořádku. Výsledkem je, že prodávající nakonec slevuje víc, než kolik by stačilo na začátku. Často se dostane pod cenu, kterou by při správném nacenění bez problémů získal. Takže paradoxně přestřelená cena majitele finančně poškodí, a nijak mu nepomůže.
Proto klientům na úplném začátku říkám: realistické nacenění není o tom, že vás chce makléř ošidit nebo prodat byt rychle pod cenou. Je to o tom, že tržní cena má svá pravidla a kdo je respektuje, dostane v součtu nejvíc. Kdo je obchází, prodělá.
Jak vypadá situace s pronájmy?
Tady musím opravit jeden mýtus, který se o pronájmech traduje. Ve Zlíně je pronájmů aktuálně hodně, nabídka je široká a poslední přibližně rok je dokonce slabší poptávka než nabídka. To znamená, že vlastník bytu, který chce skutečně pronajmout, a navíc rozumně, se musí opravdu snažit. Doba, kdy se byt pronajal za víkend prvnímu zájemci, je pryč.
A přesně tady se ukazuje, proč má smysl pronajímat přes realitní kancelář. My v Agentuře Zvonek pro majitele řešíme tři věci, které sám doma zvládne těžko. Za prvé kvalitní marketing a prezentaci nemovitosti – profesionální fotografie, popis, distribuce na všechny realitní portály a sociální sítě. Za druhé prověření zájemců – kompletně, tedy registry dlužníků, ověření zaměstnání, příjmů, reference od předchozích pronajímatelů. Na prohlídky pak chodí pouze vážní zájemci, ne dvacet zvědavců z internetu. A za třetí samotné jednání a přípravu kvalitní nájemní smlouvy, aby majitele opravdu ochránila.
Pro majitele je celá služba zdarma. Provizi platí nájemník. To je dnes pro pronajímatele zásadní výhoda – dostanete prověřeného nájemníka, ušetříte si týdny vyjednávání a nic za to neplatíte.
Vaše rada lidem, kteří dnes řeší, jestli kupovat?
Říkám klientům dvě věci. Za prvé – nepodléhejte FOMO efektu, tedy strachu, že vám něco utíká. Špatně vybraný byt za špatnou cenu vás bude bolet deset let. Prověřit právní stav, technický stav, fond oprav, energetický štítek, plánované rekonstrukce v domě – to musí být samozřejmost. Za druhé – pokud máte slušné financování a najdete byt v dobré lokalitě, čekání na nějakou velkou cenovou korekci se podle mě nevyplatí. Žádný analytik nepředpokládá pokles cen, naopak ČNB i ČBA prognózují další růst v pásmu pěti až deseti procent ročně.
A jaká je vaše predikce, kam se práce realitního makléře a trh s nemovitostmi posunou v dalších letech?
Trend je jasný – virtuální prohlídky, vizualizace pomocí umělé inteligence, automatizovaná komunikace, pokročilé cenové mapy. To jsou skvělé nástroje a my je v kanceláři aktivně používáme. Šetří čas klientům i makléři, dokážou nemovitost atraktivně představit a oslovit širší okruh zájemců. Bez nich už dnes nelze dělat realitní obchod na vysoké úrovni.
Přesto si troufám tvrdit jednu věc, a to si stojím za ní – základem zůstane vždycky osobní prohlídka. Vzít klienta do bytu nebo do domu a projít to s ním osobně. Žádný virtuální nástroj, ani sebelepší 3D model, nikdy nenahradí osobní dojem z nemovitosti. Vy potřebujete vidět, jaký je skutečný výhled z okna, jak vypadají sousedé, v jakém stavu je společný vstup, výtah, schodiště, sklepy. Jak voní dům, jak je v něm hluk, jaká je atmosféra ulice ve čtyři odpoledne, když děti jdou ze školy. To se z obrazovky nezjistí.
Digitální nástroje proto vnímám jako prostředek, jak klienta zaujmout a dostat ho na prohlídku. Tam končí jejich role a začíná ta naše. Osobní prohlídka, osobní jednání, schopnost makléře přečíst klienta, vysvětlit mu věci, na které by se možná neptal – to bude vždycky to, co rozhodne, jestli se obchod uzavře a jestli oba odejdou spokojení. Realitní makléř, který si myslí, že ho v budoucnu nahradí umělá inteligence, dělá podle mě svou práci špatně. Protože ta práce není o datech a inzerátech. Je hlavně o lidech, jejich životních situacích a o důvěře. A důvěra se rodí jedině z osobního kontaktu.
